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 Les
transactions immobilières au Togo génèrent trop de contentieux qui
encombrent les tribunaux. On estime que 80% des litiges devant nos tribunaux
sont d’ordre foncier. Ces contentieux peuvent être évités en recourant au
notaire qui fera entre autres, les vérifications préalables, qu’il ’agisse
d’un immeuble avec titre foncier ou non immatriculé, objet de la transaction
Achat d’un immeuble avec titre foncier
Selon l’article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 fixant statut
des notaires au Togo, « sont notariés (...) les actes constitutifs ou
translatifs de droit réel immobilier tels que les ventes de gré à gré ou par
adjudication, les échanges, les donations et les hypothèques d’immeubles
immatriculés ». L’acquisition d’un immeuble (maison ou terrain) doté de
titre foncier doit se réaliser par acte notarié devant notaire. Ce dernier,
tenu par une obligation de conseil devra faire toutes les vérifications pour
que l’acte ne soit pas vicié en vue de sécuriser l’investissement immobilier
de son client.
Lors de la vente
Le notaire doit vérifier si le vendeur est bien le propriétaire de
l’immeuble en se référant au titre foncier qui est en quelque sorte la carte
d’identité de l’immeuble, comportant sa traçabilité, c’est-à-dire les
renseignements concernant l’origine de l’immeuble, les différents
propriétaires et les modes d’acquisition par eux de l’immeuble. Le vendeur
peut être celui dont le nom correspond à celui inscrit dans le titre foncier
ou alors une succession, représentée par un mandataire titulaire d’un mandat
notarié mentionnant qu’il a reçu mandat pour accomplir ladite vente.
Le notaire devra demander l’état descriptif du titre foncier et l’état
hypothécaire (obtenir la mainlevée si le vendeur avait hypothéqué
l’immeuble).
Après la vente
Après la signature de l’acte de vente rédigé par le notaire, ce dernier
procédera aux formalités de morcèlement ou de mutation totale du titre
foncier.
Le morcellement est la demande de division de titre foncier (ou de
distraction dans un titre foncier) qui porte sur un immeuble déjà
immatriculé dont un ou plusieurs lots ont fait l’objet de vente. Le notaire
intervient pour la distraction dans le « titre foncier mère » afin d’obtenir
un nouveau titre foncier établi au nom de l’acquéreur. Pour la mutation
totale, le notaire intervient pour faire transférer le titre foncier au nom
de l’acquéreur.
Dès lors qu’il existe un titre foncier, l’acquisition d’un immeuble doté
d’un tel titre créée moins de risques juridiques qu’une transaction
immobilière par acte sous seing privé et sans titre foncier, pourvu que le
notaire ait fait les vérifications préalables précitées.
Achat d’un immeuble sans titre foncier
Beaucoup de propriétaires pour diverses raisons n’ont pas pu faire de titre
foncier sur leurs propriétés immobilières. Aussi la grande majorité des
ventes immobilières dans notre pays se fait par acte sous seing privé avec
un niveau très élevé de risques juridiques.
Ces risques tiennent à la forme du contrat de vente d’où de nombreux litiges
portés devant les juridictions pour : l’inexécution des obligations
contractuelles ; vente d’un terrain consentie successivement par le
propriétaire, au profit de personnes différentes ; escroquerie ; refus des
héritiers de reconnaître la validité de l’aliénation consentie, de son
vivant par leur auteur, vente d’un terrain indivis par un prétendu
mandataire des indivisaires ; action en revendication exercée par les
propriétaires réels contre les propriétaires apparents ou contre les
acquéreurs (application de la théorie de l’apparence)...
Dans la pratique, la plupart des contrats de vente d’immeuble sans titre
foncier sont sous seing privé. Or, en cas de litiges précités, l’acte sous
seing privé a une force probante de preuve inférieure à celle d’un acte
authentique. Alors que le premier n’est valable jusqu’à preuve de contraire,
le second est valable jusqu’à inscription de faux.
En effet, l’acte auquel le notaire confère l’authenticité est assorti d’une
force probante, c’est-à-dire incontestable mais aussi d’une force exécutoire
obligeant chaque signataire au respect de ses engagements, sans jugement ni
procédure.
Malgré l’obligation légale édictée par l’article 2 du décret n° 66-186 du 29
octobre 1966 modifiant certains articles du décret foncier du 24 juillet
1906, de faire constater les mutations du droit de propriété immobilière par
acte authentique, les parties continuent à dresser les actes sous seing
privé, au moment ou après la conclusion des contrats de vente de terrain.
Toutefois, lorsque l’acquéreur voudra plus tard immatriculer le terrain en
son nom, il sera obligé de recourir à un notaire ou au tribunal afin
d’obtenir un acte authentique. Dans la pratique, la préférence est donnée au
tribunal. Il est demandé alors au tribunal de rendre un jugement en
confirmation de vente. Ce jugement ayant la valeur d’un acte authentique.
Mais encore faut-il avoir un contrat sous seing privé valable en faisant
toutes les vérifications pour s’assurer de la qualité du vendeur et de
l’identification du terrain vendu.
Dans le contrat de vente, il doit être mentionné : des noms et prénoms du
vendeur et de l’acquéreur, de leur capacité à contracter (le vendeur doit
être le propriétaire de l’immeuble, si c’est un mandataire, il doit disposer
d’un mandat express, ou les indivisaires doivent avoir donné expressément
leur accord unanime pour la vente au représentant de l’indivision ou de la
succession), la situation de l’immeuble, sa forme géométrique, sa superficie
(le terrain doit être délimité et borné).
Il est donc vivement conseillé pour faire une transaction immobilière sans
problème de recourir aux conseils du notaire (professionnel du droit
immobilier), qui pourra faire les vérifications nécessaires en vue de
sécuriser votre investissement immobilier.
Mais que les frais de notaire ne désarçonnent pas les clients car en faisant
intervenir le notaire, il peut leur éviter des conflits devant les
juridictions qui leur coûteront plus chers en termes d’argent et de temps
sans pour autant avoir la garantie de gagner leurs procès. |
